01장 › 1편 셀프등기 가능 여부와 전체 순서
셀프등기 따라하기 · 1편

[셀프등기 1편] 법무사 없이 등기, 나도 할 수 있을까? 시작 전 딱 이것만 확인

2026년 9월 29일 · #셀프등기 #소유권이전등기 #법무사비절약 #부동산등기

셀프등기 따라하기 시리즈 · 1편 (시작) — 소유권이전등기 셀프로 하기 · 대출 없는 매매 기준 · 2026년판

집을 사고 나면 마지막에 등기가 남습니다. 내 이름을 등기부에 올리는 일이죠. 이걸 법무사에게 맡기면 보통 30만 원에서 60만 원쯤 듭니다.

사실 저도 집을 사면서 이 견적을 받고 잠깐 멈칫했어요. ‘이 돈을 꼭 남한테 줘야 하나’ 싶더라고요. 그래서 직접 해봤습니다. 그런데 막상 하다 보니, 어렵진 않은데 아무도 미리 안 알려줘서 헤매는 지점이 은근히 많더라고요. 인지세 기한을 하마터면 놓칠 뻔했고, 잔금날 서류 하나가 어긋나 진땀을 뺐죠.

그래서 이 시리즈를 씁니다. 제가 직접 겪으면서 “이건 누가 미리 말해줬으면 좋았을 텐데” 싶었던 것들을, 실제 순서 그대로 한 단계씩 정리했어요. 대출 없이 산 단순 매매라면, 이 일은 결국 서류를 순서대로 챙겨서 등기소에 한 번 내는 것에 가깝습니다.

본격적으로 들어가기 전에, 오늘 1편에서는 두 가지만 짚고 갑니다. 내가 셀프등기가 가능한 사람인지, 그리고 앞으로 어떤 순서로 진행되는지요.

딱 하나만 확인하세요 — 대출이 있나요?

셀프등기가 가능한지는 사실 이 질문 하나로 갈립니다. 주택담보대출을 끼고 사는지예요.

대출 없이 현금으로 사는 거라면, 셀프등기 아주 잘 맞습니다. 이 시리즈가 바로 그 경우를 위한 거고요.

반대로 대출을 받아서 산다면, 솔직히 셀프는 권하지 않습니다. 은행이 근저당을 설정하려고 자기네 법무사를 지정하거든요. 이걸 무리하게 따로 하려다 대출 실행 조건과 꼬이면 훨씬 골치 아파집니다. 이럴 땐 소유권이전까지 같이 맡기는 게 마음 편해요. 셀프등기는 대출 없는 깔끔한 매매에 가장 잘 맞습니다.

앞으로 이런 순서로 갑니다

겁먹지 마시라고 전체 지도를 먼저 펼쳐 둘게요. 이 시리즈는 실제 진행 순서 그대로, 한 편에 한 가지 일만 다룹니다. 앞의 2·3편은 거래 형태에 따라 갈리고, 4편부터는 모두 공통이에요.

이 중에서 6편부터 9편까지는 전부 집에서 컴퓨터로 끝납니다. 몸을 움직이는 건 마지막 등기소 한 번뿐이에요.

시작 전에 이 기한부터 기억하세요

세세한 건 각 편에서 다루겠지만, 딱 두 가지는 처음부터 새겨두시길 권해요. 뒤에 가서 알면 늦는 것들이거든요.

첫째, 잔금 치른 날이 D-day라는 겁니다. 이날부터 60일 안에 취득세를 내고 등기 신청까지 끝내야 해요. 늦으면 가산세와 과태료가 붙습니다. 그러니 잔금일이 정해지면 달력에 표시부터 해두세요.

둘째, 인지세예요. 이건 절차상 한참 뒤에 내지만, 사람들이 가장 많이 놓쳐서 손해 보는 항목이라 지금부터 알려드립니다. 인지세는 기한이 있고, 놓치면 가산세가 원세액의 몇 배까지 붙어요. 그래서 이 시리즈에서는 아예 계약 초반에 미리 사두라고 안내할 겁니다. 금액과 방법은 뒤에서 자세히 다루지만, “인지세는 초반부터 챙기는 것”이라고만 기억해 두세요.

자, 마음의 준비가 됐다면 다음 편으로 갑시다. 2편은 직거래로 살 때 계약서 쓰는 법이에요. 공인중개사를 끼고 사셨다면 3편(중개거래편)으로 바로 가셔도 됩니다.

2026년 9월 기준입니다. 세율·기한 등은 법 개정으로 바뀔 수 있으니, 진행 전에 관할 등기소(1544-0770)나 시군구청에서 한 번 더 확인하시길 권합니다.