[셀프등기 특별편] 직거래 RTMS 인터넷 거래신고 8단계 — 30일 기한과 공동 전자서명
셀프등기 따라하기 시리즈 · 특별편 (직거래 전용) — 부동산거래관리시스템(RTMS) 인터넷 신고 8단계 & 공동 전자서명
중개사 없이 계약서에 도장을 찍었다면, 거래신고 30일 카운트다운이 시작된다. 구청에 가지 않고 안방에서 RTMS로 끝내는 법.
2편에서 표준 매매계약서를 쓰고 도장까지 찍었다면, 축하는 잠시 미뤄두자. 진짜 시계는 이제부터 돌아간다.
공인중개사를 낀 거래라면 중개사가 알아서 부동산거래관리시스템에 계약 내용을 등록해 준다. 하지만 직거래는 모든 법적 신고 의무가 매수인과 매도인 당사자에게 떨어진다. 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내다. 늦으면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
하지만 겁먹을 필요는 없다. 평일에 구청 세무과나 지적과를 찾아갈 필요 없이, 컴퓨터 앞에 앉아 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 10분이면 끝낼 수 있기 때문이다. 이번 특별편에서는 직거래 매수인이 안방에서 거래신고를 끝내고, 등기소 제출용 ‘신고필증’을 출력하는 8단계 전 과정을 따라가 본다.
한눈에 보는 직거래 신고 vs 중개거래 신고
내가 지금 왜 이 일을 직접 해야 하는지, 구조부터 머릿속에 넣어두자.
| 비교 항목 | 직거래 (이번 특별편) | 중개거래 (3편 대상) |
|---|---|---|
| 신고 주체 | 거래 당사자 (매수인 또는 매도인) | 개업공인중개사 |
| 법정 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 전자서명 방식 | 매수인 작성 후 매도인 공동 서명 | 공인중개사 단독 전자서명 |
| 기한 초과 시 제재 | 당사자에게 과태료 최대 500만 원 | 공인중개사 행정처분 및 과태료 |
| 등기소 제출 서류 | 부동산거래계약신고필증 | 부동산거래계약신고필증 |
가장 중요한 복병 — ‘공동 전자서명’이라 매도인 협조가 필수다
인터넷 직거래 신고에서 가장 많은 사람이 헤매는 지점이 바로 이것이다.
내가 시스템에 들어가서 모든 내용을 완벽하게 입력하고 [제출]을 눌러도, 그 즉시 접수 완료가 되지 않는다. 온라인 직거래 신고는 거래 당사자 양쪽이 공동으로 전자서명을 해야만 관할 구청 전산으로 넘어간다.
즉, 매수인이 신고서를 다 작성해 올리면, 매도인 역시 RTMS 시스템에 자기 인증서로 로그인하여 [공동신고 서명] 버튼을 눌러줘야 한다. 그래서 2편 계약서 작성 자리에서 매도인에게 반드시 이 말을 전해두어야 한다.
“제가 오늘 저녁에 RTMS로 거래신고 먼저 올려둘 테니, 내일 문자 받으시면 사이트 들어가셔서 전자서명 한 번만 클릭 부탁드립니다.”
만약 매도인이 고령이거나 컴퓨터 사용이 극히 어렵다면, 매도인에게 ‘부동산 거래신고용 위임장’과 신분증 사본을 받아 매수인이 관할 시·군·구청 부동산정보과를 직접 방문해 단독으로 창구 접수하면 된다. (이 위임장은 5편에서 다룰 등기용 위임장과는 별개의 행정 서류다.)
화면 그대로 따라 하는 RTMS 인터넷 신고 8단계
준비물은 딱 두 가지다. 내 간편인증서(카카오·네이버·토스 등)와 2편에서 쓴 매매계약서 원본이다.
- 접속 및 로그인 — 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속 → [시군구 선택] → 간편인증 로그인
- 신고서 등록 메뉴 — 상단 [부동산거래신고] → [신고서 등록] → 신고유형 ‘매매’ 선택 → 신고인 구분에서 ‘매수인’ 체크
- 부동산 물건 정보 — [소재지 검색]으로 아파트 지번/도로명 검색 → 동·호수 입력 → 건축물대장상 전유면적 입력
- 계약 내용 입력 — 계약체결일, 매매대금 총액, 계약금·중도금·잔금 지급일 기재 (실제 금액 필수, 다운계약 절대 금지)
- 당사자 인적사항 — 매도인과 매수인의 성명, 주민등록번호, 등본상 주소, 연락처 입력
- 자금조달계획서 (해당 시) — 규제지역 또는 일정 금액 이상 등 법정 제출 대상일 경우 작성 및 증빙 첨부
- 제출 및 매도인 서명 — [임시저장] → [신고서 제출] → 매수인 전자서명 완료 → 매도인에게 접속하여 공동서명 요청
- 신고필증 출력 — 구청 담당자 승인 완료 후 [신고이력조회]에서 [신고필증 출력] 클릭하여 인쇄
여기서 핵심은 4단계 금액 입력이다. 여기에 적힌 실제 거래금액이 국세청과 지자체 세무과로 직통 전송되며, 향후 취득세(6편)와 인지세(8편)의 과세표준 기준이 된다.
조금 아껴보겠다고 실거래가를 낮춰 적는 이른바 ‘다운계약’을 쓰면, 취득가액의 최대 10%에 달하는 과태료뿐 아니라 양도세 비과세 박탈 등 걷잡을 수 없는 세무조사를 맞게 된다. 계약서 그대로 정직하게 적어야 한다.
출력한 ‘거래신고필증’은 어디에 쓰는가?
매도인의 전자서명까지 끝나고 시·군·구청의 확인 처리가 끝나면 마침내 부동산거래계약신고필증이 발급된다. 이 종이는 단순한 영수증이 아니다.
- 첫째, 이 필증 상단에 찍혀 있는 ‘관리번호’는 나중에 9편에서 다룰 대법원 인터넷등기소 e-Form 신청서를 작성할 때 필수 입력값이다. 이 번호가 없으면 등기신청서 전산 입력 자체가 넘어가지 않는다.
- 둘째, 과거에는 부동산을 사면 구청에 가서 매매계약서에 ‘검인’ 도장을 받아야 했지만, 부동산거래신고필증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 법적 의제된다. 즉, 별도로 구청을 찾아갈 일이 사라진다.
- 셋째, 10편에서 등기소에 최종 편철해 낼 때 첨부해야 하는 핵심 법적 원인 서류다.
그러니 출력이 완료되었다면 곧바로 1~2장을 인쇄해 2편 매매계약서와 함께 서류철 맨 앞에 꽂아두자.
직거래 트랙 독자를 위한 다음 동선
여기까지 무사히 마쳤다면, 직거래 매수인이 스스로 해결해야 하는 가장 까다로운 과업 2가지(계약서 직접 쓰기 + 부동산거래신고)를 완파한 것이다. 이제부터 남은 여정은 훨씬 수월해진다.
3편(중개거래편)은 공인중개사가 신고한 내용을 확인하는 편이므로, 직거래로 직접 신고를 끝낸 분들은 3편을 건너뛰고 바로 4편(잔금 전 서류 준비편)으로 넘어가면 된다. 4편부터는 직거래든 중개거래든 모든 등기 절차가 동일하게 흘러간다.
서두르지 말고, 계약일로부터 30일 이내에 RTMS 신고부터 깔끔하게 끝내두자.
📌 아직 계약서 작성 전이라면? 👉 [셀프등기 2편] 직거래 표준 매매계약서 직접 쓰는 법을 먼저 보고 오세요. 셀프등기가 처음이라면 1편 시작편부터 권합니다.
2026년 기준 부동산 거래신고 실무 가이드입니다. 관할 지자체 시스템 개편·조례에 따라 화면 세부 명칭은 일부 바뀔 수 있으니, 진행 중 의문점은 국토교통부 부동산거래관리시스템 콜센터(1588-0149) 또는 관할 구청 부동산정보과에 문의하시기 바랍니다.