[셀프등기 5편] 잔금날 매도인에게 받을 서류 5가지와 위임장 쓰는 법

셀프등기 따라하기 시리즈 · 5편 (공통) — 잔금날 매도인 서류 & 위임장

잔금을 건네고 나면 매도인을 다시 붙잡기 어렵다. 서류는 봉투를 건네기 전에, 그 자리에서 하나씩 확인하자.

가장 중요한 날이 왔습니다. 잔금을 치르는 이 날이 모든 기한의 출발점이에요. 취득세 납부와 등기 신청 모두 잔금일로부터 60일이 카운트되기 시작합니다.

그리고 오늘 절대 놓치면 안 되는 게 있어요. 매도인에게 서류를 그 자리에서 다 받는 것입니다. 셀프등기가 등기소에서 반려되는 이유도 대부분 이 매도인 서류에서 걸립니다.

매도인에게 받을 서류 다섯 가지

서류	확인할 점	자주 하는 실수
등기필증(등기권리증)	매도인이 이 집을 살 때 받은 것, 원본	2006년 이후 취득분은 종이 권리증이 아니라 등기필정보(일련번호·비밀번호) 형태. 비밀번호 스티커는 뜯지 말고 그대로 받기
부동산 매도용 인감증명서	‘매도용’이어야 하고, 매수인(나)의 성명·주민등록번호·주소가 적혀 있어야 하며, 발급 3개월 이내	일반 인감증명서를 받아 오는 경우. 세 조건 중 하나라도 어긋나면 등기가 막힘
위임장	매도인 인감도장 날인	막도장·서명으로 찍은 경우
주민등록초본	등기부상 주소에서 현재 주소까지 이어지는 주소 변동 이력 포함	주소 변동 없이 뽑은 초본
매도인 신분증	위 서류의 이름·주민번호와 본인 대조	대리인이 나왔을 때 확인 생략

몇 가지 덧붙이면 이렇습니다.

인감증명서 대신 본인서명사실확인서도 됩니다. 매도인이 인감 대신 본인서명사실확인서(또는 전자본인서명확인서 발급증)를 가져올 수 있어요. 이 경우 위임장에는 인감도장 대신 본인 서명을 받아야 합니다. 둘을 섞지 않도록 주의하세요.
매도인 주소가 등기부와 다르면 초본으로 연결해야 하고, 주소변경 등기가 함께 필요할 수 있습니다. 이 경우 접수 전에 관할 등기소에 한 번 확인해 두면 안전해요.
잔금 영수증도 챙기세요. 매매대금을 다 치렀다는 영수증을 받아두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 근거가 됩니다.

위임장이 왜 필요한가

원래 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 함께 신청하는 게 원칙이에요. 하지만 두 사람이 나란히 등기소에 가긴 어렵죠.

그래서 매도인이 “내 등기 신청을 매수인에게 맡긴다”는 위임장을 써주면, 매수인 혼자 가서 접수할 수 있습니다. 위임장에 찍힌 인감이 진짜라는 걸 증명하는 게 바로 매도용 인감증명서예요. 둘은 한 세트로 움직입니다.

저도 여기서 한 번 실수했어요. 잔금날 정신없이 서류만 받아 왔는데, 나중에 보니 인감증명서가 ‘매도용’이 아니라 일반 인감증명서였습니다. 매도인에게 다시 부탁해 떼오느라 며칠을 버렸어요. 그 자리에서 확인하는 게 이 편의 핵심입니다.

위임장, 이렇게 쓰면 됩니다

양식은 인터넷등기소에서 e-Form 신청서를 만들 때(9편) 함께 출력할 수도 있고, 아래 항목만 들어가면 직접 작성해도 됩니다.

대리인(수임인) — 등기소에 갈 사람, 보통 매수인. 성명·주민등록번호·주소
부동산의 표시 — 등기사항증명서·대장에 적힌 그대로 (소재지, 동·호수, 구조, 면적, 대지권)
등기원인과 그 연월일 — 계약서상 매매 계약일 (예: “2026년 9월 28일 매매”)
등기의 목적 — “소유권이전”
위임 취지 문구
작성일
위임인(매도인) — 성명·주민등록번호·주소, 그리고 인감도장 날인

아래 견본에서 괄호 부분만 바꿔 쓰면 됩니다.

                    위  임  장

[대리인(수임인: 매수인)]
  성    명 : (매수인 이름)
  주민번호 : (매수인 주민등록번호)
  주    소 : (매수인 주소)

위 사람을 대리인으로 정하고, 아래 부동산에 관한
소유권이전등기 신청 및 그 취하에 관한 일체의 권한을 위임합니다.

[부동산의 표시]
  (시·구·도로명 주소)
  [집합건물] (동) 제(층)층 제(호)호
  (구조) (전용면적)㎡  (대지권: (면적)㎡)

[등기원인과 그 연월일]  (계약일) 매매
[등기의 목적]           소유권이전

                  작성일: (잔금일)

[위임인(매도인)]
  성    명 : (매도인 이름)              (인감도장 날인)
  주민번호 : (매도인 주민등록번호)
  주    소 : (매도인 주소)

두 가지만 꼭 기억하세요.

위임인 날인은 매도인의 인감도장이어야 합니다. 인감증명서에 찍힌 도장과 같은지 그 자리에서 눈으로 대조하세요. 막도장이나 사인은 안 됩니다(본인서명사실확인서를 받은 경우만 서명).
부동산의 표시는 상상으로 쓰지 말고, 4편에서 뗀 대장이나 등기사항증명서에 적힌 그대로 옮기세요. 한 글자라도 다르면 보정 요구를 받을 수 있습니다.

잔금날 체크리스트

봉투를 건네기 전, 이 목록을 하나씩 확인하세요.

등기필증 원본 (또는 등기필정보 일련번호·비밀번호)
매도용 인감증명서 (3개월 이내, 매수인 인적사항 기재)
위임장 (매도인 인감도장 날인, 인감증명서 도장과 대조)
주민등록초본 (주소 변동 이력 포함)
매도인 신분증 본인 대조
잔금 영수증
달력에 잔금일 + 60일 표시

5편 정리 & 다음 동선

잔금날은 D-day입니다. 매도인 서류 다섯 가지를 그 자리에서 확인하고, 위임장은 인감도장 날인과 부동산 표시를 정확히. 이 두 가지만 지키면 반려 걱정은 거의 없어요.

이제 집에 돌아와 컴퓨터를 켤 차례입니다. 다음 6편은 위택스로 취득세 납부하기예요.

📌 셀프등기가 처음이라면 1편 시작편에서 전체 순서부터 보세요. 잔금 전 서류를 아직 안 떼셨다면 4편 정부24 서류 준비를 먼저 챙기세요.

2026년 기준 실무 가이드입니다. 첨부서류 요건과 유효기간은 법령·등기예규 개정에 따라 바뀔 수 있으니, 진행 전 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 관할 등기소(1544-0770)에 재확인하시기 바랍니다.