[셀프등기 2편] 중개사 없이 직거래로 살 때, 표준 매매계약서 직접 쓰는 법

셀프등기 따라하기 시리즈 · 2편 — 직거래는 계약서부터 신고까지 스스로 · 표준서식 + 작성 예시

1편에서 전체 순서를 보셨죠. 그런데 그 전에, 거래 형태가 두 가지라 나눠서 갈게요.

이번 2편은 직거래입니다. 가족·지인 간 거래나 아파트 직거래 플랫폼처럼 중개사 없이 사고파는 경우예요. 공인중개사를 낀 중개거래는 바로 다음 3편에서 따로 다루니, 중개로 사셨다면 이 편은 건너뛰고 3편으로 가셔도 됩니다.

직거래는 중개보수를 아낀다는 큰 장점이 있어요. 대신 중개사가 해주던 일을 전부 내가 해야 합니다. 계약서 작성도, 권리 확인도, 거래신고도요. 그래서 이 편에서 표준 계약서 쓰는 법과 예시까지 정리했습니다.

직거래, 뭐가 다른가

가장 큰 차이는 안전장치가 없다는 겁니다. 중개사가 해주던 권리 확인·계약서·신고를 스스로 해야 하고, 문제가 생겨도 책임이 온전히 당사자에게 돌아와요. 그래서 직거래일수록 계약 전 확인이 정말 중요합니다. 도장 찍기 전에 아래 세 가지는 꼭 하세요.

계약 전 안전 확인 세 가지

첫째, 등기사항전부증명서를 직접 떼서 확인하세요. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 됩니다. 볼 건 두 가지예요. 등기부상 소유자가 지금 나와 계약하는 사람과 같은 사람인지, 그리고 근저당·가압류·압류가 잡혀 있지 않은지. 빚이 잡혀 있으면 잔금 때 어떻게 말소할지 계약서에 못 박아야 합니다.

둘째, 본인 확인입니다. 매도인 신분증과 등기부상 소유자 이름·주민번호를 대조하세요. 소유자가 아니라 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 돈은 소유자 명의 계좌로. 계약금·중도금·잔금은 전부 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 이체하세요. 다른 계좌로 보내면 나중에 분쟁의 소지가 됩니다.

계약서에 꼭 들어가야 하는 것

매매계약서는 형식보다 내용이 중요해요. 아래만 빠짐없이 들어가면 손으로 쓰든 양식을 쓰든 유효합니다.

부동산의 표시 — 등기부·대장 그대로(소재지, 동·호수, 구조, 면적)
매매대금과 지급 일정 — 계약금·중도금·잔금과 각 날짜
세 가지 날짜 — 잔금일, 소유권이전등기일, 인도일(집 비우는 날). 뭉뚱그리면 분쟁 납니다.
제한물권 말소 — 근저당 등을 잔금 때까지 말소
계약 해제와 위약금 — 계약금 기준
특약사항, 그리고 매도인·매수인 서명·날인

표준 매매계약서 — 빈 양식

먼저 빈 양식이에요. 빈칸만 채우면 됩니다. (국토교통부 전자계약시스템이나 지자체 부동산포털에서 공식 양식도 받을 수 있어요.)

                     부동산 매매계약서

매도인과 매수인은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과
같이 매매계약을 체결한다.

1. 부동산의 표시
   소재지 :
   토  지 : 대지권 지목      면적       ㎡
   건  물 : 구조      용도      면적       ㎡

2. 계약내용
제1조(목적) 위 부동산의 매매대금 및 지급시기는 다음과 같다.
   매매대금  金             원정 (₩            )
   계약금    金             원정 은 계약 시 지불하고 영수함.
   중도금    金             원정 은 20  년   월   일에 지불한다.
   잔  금    金             원정 은 20  년   월   일에 지불한다.

제2조(소유권 이전 및 인도) 매도인은 잔금을 수령함과 동시에
   소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 매수인에게 교부하고
   등기에 협력하며, 부동산을 20  년   월   일에 인도한다.

제3조(제한물권 등의 소멸) 매도인은 저당권·가압류 등 소유권 행사를
   제한하는 사유를 잔금일까지 제거하여 완전한 소유권을 이전한다.

제4조(지방세 등) 조세공과금은 부동산 인도일을 기준으로 각각 부담한다.

제5조(계약의 해제) 중도금(없으면 잔금) 지급 전까지, 매도인은
   계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.

제6조(채무불이행과 손해배상) 불이행 시 서면 최고 후 해제할 수 있고,
   계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

특약사항
   1.
   2.

                    20    년      월      일

매도인  주소                              성명           (인)
        주민등록번호           전화
매수인  주소                              성명           (인)
        주민등록번호           전화

이렇게 채우면 됩니다 — 작성 예시

말로만 보면 감이 안 오시죠. 그래서 실제로 값을 채운 예시를 하나 만들어 봤어요. 서울의 6억 5천만 원 아파트를 직거래로 산다고 가정한 겁니다.

                     부동산 매매계약서

매도인 김영수와 매수인 이지은은 아래 표시 부동산에 관하여
다음 계약 내용과 같이 매매계약을 체결한다.

1. 부동산의 표시
   소재지 : 서울특별시 성동구 왕십리로 100, 101동 1203호
            (○○아파트)
   토  지 : 대지권 지목  대   면적  35.20㎡
   건  물 : 철근콘크리트구조  공동주택(아파트)  면적  84.96㎡

2. 계약내용
제1조(목적) 위 부동산의 매매대금 및 지급시기는 다음과 같다.
   매매대금  金 육억오천만  원정 (₩ 650,000,000 )
   계약금    金 육천오백만  원정 은 계약 시 지불하고 영수함.
   중도금    金 일억        원정 은 2026년 10월 20일에 지불한다.
   잔  금    金 사억팔천오백만 원정 은 2026년 11월 28일에 지불한다.

제2조(소유권 이전 및 인도) 매도인은 잔금을 수령함과 동시에
   소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 매수인에게 교부하고
   등기에 협력하며, 부동산을 2026년 11월 28일에 인도한다.

제3조(제한물권 등의 소멸) 매도인은 저당권·가압류 등 소유권 행사를
   제한하는 사유를 잔금일까지 제거하여 완전한 소유권을 이전한다.

제4조(지방세 등) 조세공과금은 부동산 인도일을 기준으로 각각 부담한다.

제5조(계약의 해제) 중도금 지급 전까지, 매도인은 계약금의 배액을
   상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.

제6조(채무불이행과 손해배상) 불이행 시 서면 최고 후 해제할 수 있고,
   계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

특약사항
   1. 현 시설 상태의 매매계약이며, 매수인은 2026년 9월 28일자
      등기사항전부증명서를 확인하고 계약을 체결한다.
   2. 매도인은 잔금일까지 국민은행 채권최고액 2억4천만원의
      근저당권을 말소하기로 한다.
   3. 관리비·장기수선충당금은 인도일 기준으로 정산한다.
   4. 잔금은 매도인 명의(국민 000-00-000000) 계좌로 이체한다.

                    2026년   9월   28일

매도인  주소  서울특별시 성동구 ○○로 22, 202호   성명 김영수 (인)
        주민등록번호  700101-1******   전화 010-0000-0000
매수인  주소  서울특별시 광진구 ○○로 33, 303호   성명 이지은 (인)
        주민등록번호  880202-2******   전화 010-0000-0000

보시면 계약금·중도금·잔금이 6억 5천에 맞아떨어지고(6,500만 + 1억 + 4억 8,500만), 잔금일·인도일이 같은 날로 명확하게 적혀 있죠. 특약 2번처럼 근저당 말소를 못 박아 둔 게 핵심이에요. 이게 없으면 빚이 딸려 오는 집을 살 수도 있습니다.

직거래라 중개보수 조항과 개업공인중개사 서명란은 뺐습니다. 계약서는 2통 만들어 각자 한 통씩 보관하고, 여러 장이면 간인(도장을 페이지 걸쳐 찍기)도 해두세요.

직거래는 거래신고도 직접

중개거래면 중개사가 신고해 주지만, 직거래는 당사자가 직접 해야 해요. 계약일부터 30일 이내입니다.

여기서 하나 짚을 게 있어요. 거래신고는 원칙적으로 매도인·매수인 공동신고입니다. 그래서 계약할 때 상대방에게 “거래신고는 제가 진행하겠습니다”라고 미리 말해두고 협조를 구하세요. 안 그러면 서로 미루다 30일을 넘기기 쉽습니다.

신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 하거나 관할 시·군·구청을 방문하면 돼요. 온라인은 당사자가 각자 공동인증서로 전자서명하고 한 명이 제출하는 방식입니다. 그래서 상대방도 잠깐 접속해 서명해 줘야 하니, 이 협조를 미리 부탁해 두는 거예요.

만약 상대방이 전자서명이 어렵거나 내가 혼자 창구에서 신고하려면, 거래신고용 위임장이 필요할 수 있습니다. 여기서 주의할 게, 이 거래신고 위임장은 나중에 등기할 때 쓰는 위임장과 다른 서류예요. 하나는 ‘거래신고를 대신한다’, 다른 하나는 ‘등기신청을 대신한다’는 거라 목적이 다릅니다.

신고가 끝나면 나오는 거래신고필증은 등기 때 첨부할 서류이니 꼭 챙기세요. 규제지역·고가주택이면 자금조달계획서도 함께 낼 수 있습니다.

📌 직거래 거래신고를 안방에서 RTMS로 끝내는 8단계 전 과정과 공동 전자서명 방법은 👉 [셀프등기 특별편] 직거래 RTMS 인터넷 거래신고 8단계에서 화면 그대로 따라 할 수 있어요.

이게 진짜 중요해요 — 잔금날 서류, 매도인에게 미리 요청하기

직거래에서 사람들이 제일 많이 빠뜨리는 게 이거예요. 중개거래라면 중개사가 매도인에게 “잔금날 이것들 준비해 오세요”라고 챙겨줍니다. 그런데 직거래는 그걸 말해줄 사람이 없어요. 매도인도 뭘 떼와야 하는지 잘 모르는 경우가 많습니다.

그래서 계약하는 날, 매도인에게 잔금날 준비물을 미리 알려드려야 합니다. 특히 인감증명서나 초본은 매도인이 직접 발급해야 하고, 발급하는 데 시간도 걸리니 미리 말해두지 않으면 잔금날 등기가 통째로 밀려요.

매도인에게 이렇게 부탁해 두세요. “잔금날 아래 것들 준비해 오시겠어요?” 하고요.

[ 등기하려면 꼭 필요한 서류 ]

등기필증 — 예전에 집 살 때 받은 권리증 원본
부동산 매도용 인감증명서 — 그냥 인감증명서 말고 ‘매도용’으로, 매수인(나) 인적사항을 넣어서, 잔금일 기준 3개월 이내로 새로 발급
인감도장 — 잔금날 위임장에 그 자리에서 날인해야 하니 꼭 지참(위임장은 매도인이 등기 신청을 나에게 맡긴다는 서류예요)
주민등록초본 — 주소 변동 이력 포함으로. 등기부상 옛 주소와 현재 주소를 이어주는 용도
신분증 — 본인 확인·대조용

[ 집을 넘겨받을 때 같이 정리할 것 ]

관리비·공과금 정산 — 잔금일까지의 관리비, 전기·수도·가스 정산 내역(관리사무소 확인)
선수관리예치금 등 정산(해당되면)
현관 비밀번호·열쇠·카드키, 그리고 옵션 가전·붙박이 등 인수 상태 확인

[ 매수인, 즉 내가 챙길 것 ]

매매계약서 원본·사본, 내 신분증·도장, 그리고 잔금(소유자 명의 계좌로 이체 준비)

이걸 계약 단계에서 한 번, 잔금 며칠 전에 다시 한 번 알려드리면 확실해요. 특히 인감증명서와 초본은 ‘3개월 이내’, ‘매도용’, ‘주소 변동 포함’ 이 세 조건을 콕 집어 말해주는 게 좋습니다. 이 조건 하나라도 틀리면 잔금날 받아와도 다시 떼야 하거든요.

2편 정리 — 직거래는 등기부 확인·본인 확인·소유자 계좌 입금으로 안전장치를 스스로. 표준 계약서엔 세 날짜와 근저당 말소 특약 필수. 거래신고는 직접 30일 이내. 그리고 잔금날 매도인이 가져올 서류는 계약 때 미리 요청하기.

다음 3편은 중개거래예요. 중개사를 끼고 샀다면 계약·신고를 어떻게 확인하면 되는지 다룹니다. 그 뒤 4편부터는 직거래·중개거래 공통이에요. (아직 셀프등기 시작이 처음이라면 1편 시작편부터 읽어보세요.)

2026년 9월 기준입니다. 표준계약서 공식 양식은 국토교통부 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)이나 시도 부동산포털에서 받을 수 있고, 고가·복잡한 거래는 계약 전 법률 전문가 검토를 권합니다. 위 예시의 이름·주소·계좌는 가상입니다.