[셀프등기 4편] 잔금 전에 정부24에서 미리 떼어둘 서류 3가지와 발급 순서
셀프등기 따라하기 시리즈 · 4편 (공통) — 잔금 전 정부24 서류 발급
잔금날은 정신이 없다. 집에서 뗄 수 있는 서류는 여유 있을 때 미리 뽑아두자. 단, 너무 일찍 떼면 다시 떼야 한다.
2편이나 3편에서 계약과 거래신고까지 확인하셨죠. 여기 4편부터는 직거래든 중개거래든 과정이 완전히 같습니다. 먼저 잔금날 전에 미리 해둘 일을 정리할게요.
잔금날은 정신이 하나도 없습니다. 그러니 여유 있을 때 뗄 수 있는 서류는 미리 뽑아두는 게 훨씬 편해요. 오늘 소개할 건 전부 정부24에서 집에서 발급됩니다.
미리 뗄 서류는 이 세 가지
등기 신청서에 첨부할 서류 중, 매수인이 미리 준비할 수 있는 것은 다음 세 가지입니다.
| 서류 | 발급 기준 | 왜 필요한가 |
|---|---|---|
| 토지대장 | 매수할 부동산 지번 | 등기부의 토지 표시와 일치 확인. 아파트(집합건물)라면 대지권등록부도 함께 떼어 두면 안전 |
| 건축물대장 | 아파트라면 집합건축물대장 전유부 (내 호실) | 건물 표시 확인. 여기 적힌 전용면적이 취득세·농어촌특별세(85㎡ 기준) 판단에도 쓰임 |
| 주민등록등본 | 매수인 본인 것 1통 | 새 소유자의 주소·주민등록번호 확인 |
참고로 매도인 쪽 서류(인감증명서, 주소가 바뀐 경우 주민등록초본 등)는 매도인 본인이 발급해야 하므로 잔금날 받습니다. 이건 5편에서 설명할게요. 내가 미리 할 수 있는 건 위 세 가지예요.
가장 중요한 주의점 — “3개월 이내” 발급분만 쓸 수 있다
미리 떼라고 했지만, 너무 일찍 떼면 안 됩니다. 부동산등기규칙에 따라 등기 신청서에 첨부하는 주민등록등본, 토지대장·건축물대장 등은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 해요.
그래서 추천하는 타이밍은 잔금일 1~2주 전입니다. 계약하자마자 떼어두면, 잔금이 늦어지거나 등기 신청이 밀릴 때 유효기간이 지나 다시 발급해야 할 수 있어요.
📌 정리하면: 잔금 1~2주 전에 발급 → 잔금일로부터 60일 안에 등기 신청. 이 흐름이면 3개월 안에 여유 있게 들어옵니다.
정부24에서 발급하는 법 (토지대장 예시)
하나만 해보면 나머지도 똑같습니다. 토지대장으로 순서를 보겠습니다.
- 정부24(gov.kr)에 접속해 로그인합니다. 공동인증서나 간편인증(카카오·네이버·토스 등)이면 됩니다.
- 검색창에 “토지대장”이라고 치고 [발급하기]를 누릅니다.
- 부동산 소재지(주소)를 입력하고 수령 방법은 온라인발급(본인출력)을 선택한 뒤 신청합니다.
- 처리가 끝나면 [문서출력] 버튼이 뜹니다. 프린터로 출력하면 끝입니다.
같은 방식으로 건축물대장은 “건축물대장”(아파트라면 집합건축물대장 → 전유부 선택), 등본은 “주민등록표 등본”으로 검색해서 발급하면 됩니다. 인터넷 발급 수수료는 대부분 무료예요.
발급할 때 자주 하는 실수
- 주소 표기 확인 — 도로명 주소와 지번 주소가 섞이면 엉뚱한 필지가 나올 수 있어요. 계약서·등기부등본의 지번과 같은지 확인하세요.
- 전유부 vs 표제부 — 아파트는 건물 전체(표제부)가 아니라 내 호실(전유부)이 필요합니다.
- 등본 주민번호 표시 — 등기용이므로 주민등록번호 뒷자리가 전부 표시되도록 선택해 발급하는 것이 안전합니다.
- 출력은 꼭 원본으로 — 화면 캡처나 PDF 저장본이 아니라, 정부24에서 [문서출력]으로 인쇄한 것을 제출합니다.
이왕 준비하는 김에, 인지세도 미리
서류를 챙기는 김에 하나 더 추천할 게 있어요. 인지세를 미리 사두는 것입니다.
인지세는 8편에서 자세히 다루겠지만, 기한을 놓치면 가산세가 무겁기로 유명한 항목이에요. 어차피 등기 신청서에 전자수입인지를 첨부해야 하니, 지금 미리 사서 출력해두면 나중에 신경 쓸 일이 하나 줄어듭니다.
4편 체크리스트
- 토지대장 (집합건물이면 대지권등록부도)
- 집합건축물대장 전유부 (내 호실)
- 매수인 주민등록등본 1통
- 발급 시점: 잔금 1~2주 전 (3개월 유효기간)
- 여유 되면 인지세 미리 구입
이제 다음이 가장 중요한 날입니다. 5편은 잔금날 매도인에게 받을 서류와 위임장 쓰는 법이에요. 여기서 실수하면 등기가 막히니 꼭 챙겨 보세요.
📌 셀프등기가 처음이라면 1편 시작편에서 전체 순서부터 보세요. 거래신고필증을 아직 확인하지 않았다면 3편 중개거래편 또는 특별편 직거래 RTMS 신고를 먼저 챙기시길 권합니다.
2026년 기준 실무 가이드입니다. 첨부서류 유효기간과 발급 메뉴 명칭은 법령·시스템 개편에 따라 바뀔 수 있으니, 진행 전 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 관할 등기소(1544-0770)에 재확인하시기 바랍니다.