🏠 셀프등기 비용계산기
소유권이전 셀프등기에 드는 비용(취득세·채권·인지세·등기수수료)을 한 번에 계산합니다. 법무사에게 맡겼을 때 대비 절약액도 함께 보여드려요. (유상 매매 주택 기준)
📅 세율·수수료 기준: 2026년 9월 · 채권 매입률: 주택도시기금 법정 요율 · 채권 할인율은 매일 변동(당일 조회 필요)
입력
예상 비용
| 1단계 · 취득세 신고·납부 위택스·구청 | - |
| · 취득세 | - |
| · 지방교육세 | - |
| · 농어촌특별세 | - |
| 2단계 · 국민주택채권 매입 은행 | - |
| · 채권 본인부담 (추정) | - |
| 3단계 · 등기 접수 인터넷등기소·등기소 | - |
| · 인지세 (전자수입인지) | - |
| · 등기신청수수료 (전자수입증지) | - |
| 셀프등기 총비용 = ①+②+③ | - |
- 채권 할인율은 매일 변동합니다. 금리·채권 시세에 따라 은행 매도단가가 매 영업일 바뀌어 본인부담금이 달라집니다.
- 취득세 감면·특례(생애최초·신혼부부·일시적 2주택 등)는 반영하지 않았습니다.
- 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌어 다주택 중과(8·12%) 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
- 시가표준액(공시가격)은 매매가와 다르며, 채권은 이 값을 기준으로 계산합니다.
- 세율·수수료·매입률은 법 개정 시 변경될 수 있습니다. (현재 2026년 9월 기준)
셀프등기 비용, 어떻게 구성되나
- 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 — 가장 큰 비중. 매매가·전용면적·주택수에 따라 달라집니다. (지방교육세는 취득세율의 1/10, 농특세는 85㎡ 초과 시 0.2%)
- 국민주택채권 — 등기 시 의무 매입. 공시가격 × 매입률만큼 사지만, 즉시 되팔면 실제로는 매입액 × 그날의 할인율만큼만 부담합니다. 할인율은 매 영업일 바뀌므로 위 입력 칸에는 매입 당일 조회한 값을 넣으세요.
- 인지세 — 계약서에 붙이는 국세. 주택은 1억 이하 면제, 1~10억 15만원, 10억 초과 35만원.
- 등기신청수수료(전자수입증지) — 대법원 납부. 서면 18,000 / e-Form 15,000 / 전자신청 10,000원 (2025.8.1 인상 기준).
- 법무사 수수료 — 셀프등기로 아낄 수 있는 유일한 항목. 나머지는 셀프로 해도 똑같이 나가는 법정 비용입니다.
다주택자 취득세 중과란?
취득세는 새로 취득하는 주택이 조정대상지역인지와 취득 후 세대가 보유하게 되는 주택 수에 따라 세율이 크게 올라갑니다. 이를 ‘다주택 중과’라고 합니다.
| 취득 후 주택 수 (세대 기준) | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (표준) | 1~3% (표준) |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 표준) | 1~3% (표준) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
중과가 적용되면 지방교육세는 0.4%, 농어촌특별세는 85㎡ 초과 시 0.6%(8%)~1.0%(12%)가 함께 붙습니다. 위 계산기의 ‘주택 수 / 중과 여부’에서 해당 항목을 고르면 반영됩니다. (2026년 9월 기준)
※ 조정대상지역 지정 현황, 일시적 2주택 처분기한 등 세부 요건은 수시로 바뀌므로 취득 전 최신 기준을 확인하세요.
국민주택채권 매입률 표 (2026년 9월 기준 · 특별시·광역시)
주택 시가표준액(공시가격) 구간별 매입률입니다. '그 외 지역'은 대체로 조금 낮습니다. (주택도시기금 법정 요율)
| 시가표준액 | 매입률 |
|---|---|
| 2천만 ~ 5천만원 | 1.3% |
| 5천만 ~ 1억원 | 1.9% |
| 1억 ~ 1.6억원 | 2.1% |
| 1.6억 ~ 2.6억원 | 2.3% |
| 2.6억 ~ 6억원 | 2.6% |
| 6억원 이상 | 3.1% |
채권 매입액 = 시가표준액 × 매입률(만원 단위 반올림)이고, 즉시 되팔면 실제로는 매입액 × 할인율(당일 시세)만 부담합니다.
확인은 어디서 하나요? (직접 조회 안내)
- 공시가격(시가표준액) — 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트에서 주소로 검색해 공동주택·개별단독주택 공시가격을 열람합니다. (위택스에서도 조회 가능)
- 취득세 계산·신고 — 위택스(WeTax) 사이트의 ‘지방세 → 취득세’ 메뉴에서 신고·납부합니다.
- 채권 매입률·매입액 — 주택도시기금 사이트의 ‘청약/채권 → 제1종 국민주택채권 → 매입대상금액조회’ 메뉴에서 확인합니다.
- 채권 당일 할인율·본인부담금 — 주택도시기금 사이트의 ‘고객부담금조회’, 또는 국민·우리 등 은행 사이트의 ‘국민주택채권 매도단가/할인율 조회’ 메뉴에서 그날 값을 확인합니다.
- 등기 신청·수수료 납부 — 대법원 ‘인터넷등기소’에서 전자신청하거나 관할 등기소를 방문합니다.
자주 묻는 질문
Q. 셀프등기로 얼마나 아끼나요?
A. 세금·채권·수수료는 셀프여도 동일하게 냅니다. 절약되는 건 법무사 보수(보통 수십만 원)뿐이에요. 위에 법무사 견적을 넣으면 절약액이 표시됩니다.
Q. 취득세는 언제·어디서 내나요?
A. 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 위택스 또는 시·군·구청에서 신고·납부합니다. 등기 신청 시 납부 영수증이 필요합니다.
Q. 채권 금액이 계산기와 다를 수 있나요?
A. 네. 매입률은 지역·시가표준액 구간에 따라 다르고, 즉시매도 할인율은 매일 바뀝니다. 실제 부담액은 은행·주택도시기금 사이트에서 당일 기준으로 확인하세요.